物管業(yè)營改增問題歸集與政策解讀（之二）
文/盛立中
我們繼續(xù)就物業(yè)管理企業(yè)納稅人在營改增過程中遇到的部分疑難熱點(diǎn)問題進(jìn)行歸納，并就國家相關(guān)權(quán)威部門及部分省市稅務(wù)部門有針對(duì)性地稅收政策釋疑做一梳理，供納稅人在稅收實(shí)務(wù)操作中參考。
營改增后，由于增值稅與營業(yè)稅在稅收原理、計(jì)量方法、發(fā)票管理、納稅義務(wù)認(rèn)定、會(huì)計(jì)核算等諸多方面存在較大差異，因此，營改增對(duì)企業(yè)損益會(huì)產(chǎn)生較大影響，需要認(rèn)真以對(duì)，適時(shí)增加稅收遵從度。由于物業(yè)管理是一個(gè)包羅萬象不斷創(chuàng)新的行業(yè)，而稅收則相對(duì)滯后，政策規(guī)定具有高度概括性，故而，建議納稅人在重視稅收政策變化的同時(shí)，經(jīng)常與稅務(wù)人員就物管業(yè)務(wù)進(jìn)行溝通。
盡管企業(yè)不是政府的ATM機(jī)，但是我們?nèi)匀恍枰枚愂诊L(fēng)險(xiǎn)防火墻，爭取稅收利益最大化。需要特別指出的是，在稅收實(shí)務(wù)操作中，納稅人仍然應(yīng)以稅務(wù)總局的正式文件以及當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)法規(guī)部門的規(guī)范性答復(fù)為準(zhǔn)。
一、營改增試點(diǎn)業(yè)務(wù)及征免規(guī)定
問題：物業(yè)公司為管理的客戶辦理會(huì)員卡如何繳稅？
解讀：納稅人出售會(huì)員卡僅給客戶授予會(huì)員資格的，屬銷售其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，應(yīng)按照銷售“無形資產(chǎn)—其他權(quán)益性無形資產(chǎn)—會(huì)員權(quán)”繳納增值稅，適用6%的稅率。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為出售會(huì)員卡并取得收入或索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。會(huì)員卡中既含會(huì)員資格費(fèi)、又含貨物或服務(wù)的，會(huì)員資格費(fèi)按上述規(guī)定處理，貨物或服務(wù)收入在實(shí)際發(fā)生時(shí)確認(rèn)。納稅人銷售會(huì)員卡時(shí)，資格費(fèi)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按銷售無形資產(chǎn)開具發(fā)票，資格費(fèi)之外的貨物或服務(wù)的預(yù)收款按相關(guān)科目開具發(fā)票。
不過，根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)文），各黨派、共青團(tuán)、工會(huì)、婦聯(lián)、中科協(xié)、青聯(lián)、臺(tái)聯(lián)、僑聯(lián)收取黨費(fèi)、團(tuán)費(fèi)、會(huì)費(fèi)，以及政府間國際組織收取會(huì)費(fèi)，屬于非經(jīng)營活動(dòng)，不征收增值稅。
在此需要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司可能會(huì)不定期對(duì)被服務(wù)的客戶贈(zèng)送金額大小不等禮品的涉稅問題，按照現(xiàn)行規(guī)定，贈(zèng)送客戶的禮品如果單獨(dú)作價(jià)核算，則按銷售處理，不屬于視同銷售；如果物業(yè)公司無償贈(zèng)送給客戶，應(yīng)屬于視同銷售行為。納稅人購進(jìn)禮品取得的進(jìn)項(xiàng)稅額符合政策規(guī)定可抵扣的，允許從應(yīng)納稅額中抵扣。
問題：物業(yè)公司代開發(fā)商管理的房屋出租，物業(yè)公司沒有房屋產(chǎn)權(quán)，是否繳稅如何繳稅？
解讀：如果是由物業(yè)公司直接向承租方開具租賃費(fèi)發(fā)票的，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)收取的租賃費(fèi)全額按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃的規(guī)定繳納增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從物業(yè)公司收取的租賃費(fèi)，全額按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃的規(guī)定繳納增值稅。
如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向承租方開具租賃費(fèi)發(fā)票的，應(yīng)對(duì)租賃費(fèi)全額按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃的規(guī)定繳納增值稅；物業(yè)公司僅就其向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)收入按照商務(wù)輔助服務(wù)繳納增值稅。
問題：物業(yè)公司為小區(qū)內(nèi)住戶按成本價(jià)提供殺蟲滅蟑（蚊、蠅）服務(wù)，是否需要繳納增值稅？
解讀：此項(xiàng)行為屬于“消殺服務(wù)”，如果有收入應(yīng)該繳稅?？梢詴喊淳用袢粘７?wù)繳納增值稅。一般納稅人提供生活服務(wù)適用稅率為6%；小規(guī)模納稅人提供生活服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的生活服務(wù)，征收率為3%。
稅法中的居民日常服務(wù)為滿足居民個(gè)人及其家庭日常生活需求提供的服務(wù)，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)。
問題：物業(yè)公司管理的網(wǎng)吧如何納稅？
解讀：可以暫按其他生活服務(wù)繳納增值稅。一般納稅人提供生活服務(wù)適用稅率為6%；小規(guī)模納稅人提供生活服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的生活服務(wù)，征收率為3%。其他生活服務(wù)，是指除文化體育服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游娛樂服務(wù)、餐飲住宿服務(wù)和居民日常服務(wù)之外的生活服務(wù)。
問題：某物業(yè)公司為其他物業(yè)單位或社區(qū)管理的園林兼營提供草木修剪服務(wù)（非園林綠化服務(wù)），取得的收入如何繳稅？
解讀：園林修剪服務(wù)可暫按現(xiàn)代服務(wù)繳納增值稅。一般納稅人提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)（有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)除外）的稅率為6%，小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%。
需要特別指出的是，根據(jù)相關(guān)規(guī)定（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文），園林綠化屬于其他建筑服務(wù)，一般納稅人適用增值稅稅率為11%，小規(guī)模納稅人為3%。
對(duì)于上述兩項(xiàng)涉稅政策處理上的差異，建議請(qǐng)示當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)法規(guī)部門。
問題：物業(yè)公司以無產(chǎn)權(quán)的場地提供停車服務(wù)，能否選擇簡易計(jì)稅方法？
解讀：按照稅法中多遵循的實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如停車場為2016年4月30日營改增試點(diǎn)前取得，可以選擇簡易計(jì)稅方法按5%征收率征收增值稅。
問題：車輛停放服務(wù)按照什么稅目繳稅？物業(yè)管理中還有哪些收入涉及稅收？
解讀：根據(jù)規(guī)定（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文），車輛停放服務(wù)應(yīng)該按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。按照《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為11%；小規(guī)模納稅人提供停車服務(wù)按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征稅，征收率為5%。停車場經(jīng)營者可以向主管國稅機(jī)關(guān)領(lǐng)用定額發(fā)票。
此外，物業(yè)公司將電梯轎廂提供給廣告公司發(fā)布廣告取得的收入；將小區(qū)內(nèi)地面提供給外來商戶擺攤設(shè)展收取的場地費(fèi)；以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用取得的租賃費(fèi)；以及出租小區(qū)內(nèi)地面停車位取得的收入，都應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
上述涉稅業(yè)務(wù)還有很多，無法一一列舉。比如，物業(yè)公司只要是出租附著在土地或不動(dòng)產(chǎn)上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等，均應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
問題：物業(yè)公司兼營對(duì)外提供勞務(wù)派遣服務(wù)并選擇差額征稅，是否需要取得相關(guān)資質(zhì)？
解讀：不需要。依據(jù)我國稅法，按照規(guī)定繳納稅款與××資質(zhì)有否無關(guān)。
問題：我公司勞務(wù)派遣業(yè)務(wù)選擇按照差額征稅，以什么憑證作為差額征稅的憑證？
解讀：在總局沒有具體規(guī)定前，可各地稅務(wù)機(jī)關(guān)默認(rèn)的實(shí)務(wù)操作辦法是：暫以工資單以及繳納保險(xiǎn)金和住房公積金的繳費(fèi)單據(jù)作為扣減銷售額的憑據(jù)。
問題：物業(yè)管理和專業(yè)勞務(wù)派遣單位可否依據(jù)各個(gè)勞務(wù)合同不同的具體約定，一部分選擇一般計(jì)稅另一部分選擇簡易計(jì)稅？
解讀：不可以。納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)不得按項(xiàng)目選擇計(jì)稅方法，應(yīng)按照其發(fā)生的應(yīng)稅行為選擇適用的計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，在稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。
問題：物業(yè)公司下屬的保安業(yè)務(wù)涵蓋銀行資產(chǎn)安全以及鈔票押運(yùn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，是按交通運(yùn)輸業(yè)適用11%的稅率征稅，還是按安全保護(hù)服務(wù)適用6%的稅率征稅，還是分別核算納稅？
解讀：應(yīng)該統(tǒng)一按安全保護(hù)服務(wù)繳納增值稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）：“納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行?！?
一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
二、其他稅種、發(fā)票開具以及財(cái)務(wù)處理
問題：個(gè)人臨時(shí)代開稅務(wù)發(fā)票是否征收個(gè)人所得稅？
解讀：關(guān)于個(gè)人臨時(shí)代開稅務(wù)發(fā)票核定征收個(gè)人所得稅的問題，目前各地稅務(wù)機(jī)關(guān)均有明文規(guī)定。
一是，凡未辦理稅務(wù)登記臨時(shí)從事生產(chǎn)、經(jīng)營的零散稅收納稅人（自然人）取得個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得代開增值稅發(fā)票時(shí)，由代開發(fā)票的國家稅務(wù)機(jī)關(guān)或有代征資格的其他單位按開票金額的1.5%核定征收個(gè)人所得稅稅款。
二是，對(duì)不屬于生產(chǎn)、經(jīng)營性質(zhì)，應(yīng)由支付所得的單位和個(gè)人依法代扣代繳個(gè)人所得稅的個(gè)人應(yīng)稅所得，扣繳義務(wù)人在向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行全員全額扣繳申報(bào)時(shí)，對(duì)納稅人在代開增值稅發(fā)票環(huán)節(jié)已按1.5%核定繳納的個(gè)人所得稅，作為已繳稅款予以抵減。比如深圳市地方稅務(wù)局就規(guī)定：承攬建筑安裝業(yè)工程作業(yè)（包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)）的單位和個(gè)人是個(gè)人所得稅的代扣代繳義務(wù)人，應(yīng)在向個(gè)人支付收入時(shí)依法代扣代繳其應(yīng)納的個(gè)人所得稅。
此外，需要著重強(qiáng)調(diào)的是，按照規(guī)定（稅總公告2016年第23號(hào)），其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
據(jù)此，個(gè)人租賃不動(dòng)產(chǎn)到稅務(wù)機(jī)關(guān)開普通發(fā)票，月代開金額不超過3萬元，在2017年12月31日之前免征增值稅。如果租賃期超過2017年12月31日的，需要等待總局政策另行明確。
問題：物業(yè)公司收到施工隊(duì)于2016年1月份開具的一份勞務(wù)費(fèi)普通發(fā)票，我們是否可以在成本費(fèi)用中列支？
解讀：按照規(guī)定（稅總公告2016年第23號(hào)），自2016年5月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向試點(diǎn)納稅人發(fā)放發(fā)票。試點(diǎn)納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，特殊情況經(jīng)省級(jí)國稅局確定，可適當(dāng)延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。
因此，公司收到的施工方于2016年1月開具由地稅局監(jiān)制的勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，屬于有效發(fā)票，可以列入成本費(fèi)用。
問題：物業(yè)公司銷售貨物并送貨上門，分開計(jì)價(jià)收費(fèi)，在財(cái)務(wù)上是按銷售貨物及送貨服務(wù)分別核算，還是按混合銷售都按17%計(jì)算銷項(xiàng)稅款？
解讀：一般納稅人企業(yè)可按銷售貨物就其收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)提銷項(xiàng)稅。
問題：物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，向小區(qū)業(yè)主銷售日常生活品和提供維修服務(wù)，上述收入是否可按照混合銷售服務(wù)科目繳稅？
解讀：物業(yè)公司的上述經(jīng)營行為屬于兼營行為，不屬于混合銷售，應(yīng)分別核算不同稅率（或征收率）的貨物、勞務(wù)和服務(wù)的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
按照規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。稅收實(shí)踐中，混合銷售和兼營行為容易混淆，兩者的共同點(diǎn)是都包括銷售貨物與提供應(yīng)稅勞務(wù)兩種行為。不同點(diǎn)是混合銷售行為強(qiáng)調(diào)在同一項(xiàng)銷售行為（同一業(yè)務(wù)）中存在兩者的混合且價(jià)款難以分清，兼營行為強(qiáng)調(diào)是在納稅人的經(jīng)營活動(dòng)中存在著兩類不同性質(zhì)的應(yīng)稅項(xiàng)目，即不是在同一銷售行為（同一業(yè)務(wù)）中發(fā)生或不同時(shí)發(fā)生在同一個(gè)購買者（客戶）身上。
因此混合銷售和兼營行為的判定標(biāo)準(zhǔn)，主要是看其銷售貨物行為與提供勞務(wù)的行為是否同時(shí)發(fā)生在同一業(yè)務(wù)中，如果是，則為混合銷售行為；如果不是，為兼營行為。
（作者系自由撰稿人）