物業(yè)管理行業(yè)將有重大變化 中央部署城市發(fā)展 封閉住宅小區(qū)原則上不再建
《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（下簡稱《意見》）近日印發(fā)，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發(fā)展的“路線圖”。意見提出，加強城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，推進(jìn)兩圖合一；原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念；實現(xiàn)中心城區(qū)公交站點500米內(nèi)全覆蓋；城市公園原則上要免費向居民開放等。
先看什么是物業(yè)管理？
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。不僅如此，文件還明文提出：“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。”
這樣物業(yè)管理中的 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理變化不大。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)場地的綠化、環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)將隨著相關(guān)場地變化而變化。
防止片面追求建筑外觀形象
針對城市規(guī)劃執(zhí)行難問題，《意見》進(jìn)一步強化了規(guī)劃的強制性，提出“凡是違反規(guī)劃的行為都要嚴(yán)肅追究責(zé)任”。城市總體規(guī)劃的修改，必須經(jīng)原審批機關(guān)同意，并報同級人大常委會審議通過，從制度上防止隨意修改規(guī)劃等現(xiàn)象。
針對當(dāng)前一些城市存在的建筑貪大、媚洋、求怪，特色缺失和文化傳承堪憂等現(xiàn)狀，《意見》提出建筑八字方針“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”，防止片面追求建筑外觀形象，強化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計管理。鼓勵國內(nèi)外建筑設(shè)計企業(yè)充分競爭，培養(yǎng)既有國際視野又有民族自信的建筑師隊伍，倡導(dǎo)開展建筑評論。
《意見》提出了未來深化城鎮(zhèn)住房制度改革的兩大方向，即以政府為主保障困難群體基本住房需求，以市場為主滿足居民多層次住房需求。其中要打好棚戶區(qū)改造三年攻堅戰(zhàn)，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。
城區(qū)公交站點500米內(nèi)全覆蓋
針對公共產(chǎn)品和服務(wù)供給不足等“城市病”蔓延加重，《意見》提出，加強城市綜合交通樞紐建設(shè)，促進(jìn)不同運輸方式和城市內(nèi)外交通之間的順暢銜接、便捷換乘。擴大公共交通專用道的覆蓋范圍。實現(xiàn)中心城區(qū)公交站點500米內(nèi)全覆蓋。
目前國內(nèi)多數(shù)城市面臨垃圾圍城的問題，《意見》提出了解決之道，強化城市保潔工作，加強垃圾處理設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)垃圾處理處置。推進(jìn)垃圾收運處理企業(yè)化、市場化，促進(jìn)垃圾清運體系與再生資源回收體系對接。通過限制過度包裝，減少一次性制品使用，推行凈菜入城等措施，從源頭上減少垃圾產(chǎn)生。
■ 看點
住宅小區(qū)單位內(nèi)道路實現(xiàn)公共化
《意見》提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。
國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，這是國家層面對城市交通規(guī)劃理念的規(guī)定，是一個非常大的進(jìn)步。據(jù)程世東介紹，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，“我們國家受歷史文化影響，每個街區(qū)很大，幾百米甚至一公里才有一個小街道，路網(wǎng)密度小，毛細(xì)血管不暢，給交通帶來一系列問題，也讓出行不方便，比如一個主干路有上百米，行動不便的人一個紅綠燈很難過去”。
根據(jù)文件要求，路網(wǎng)基配的比例將更合理，即主干路最少，次干路多些，毛細(xì)血管支路最多。程世東表示，很多年前專家學(xué)者就在倡導(dǎo)，但由于阻力較大一直沒能成功推行。一是在文化理念方面，影響城市規(guī)劃和人們的理解，這是問題根源；二是土地在出讓方面，應(yīng)該小塊出讓，不是大塊出讓；三是治安、管理等方面，“大院封閉的管理給人感覺更安全，需要的安保和物業(yè)也會比較少，如果打開后會遇到很大阻力”。
十年后三成建筑“搭積木式”建成
“搭積木式”造房子、流水線上“生產(chǎn)”房子，能減少建筑垃圾和揚塵污染的裝配式建筑將在未來中國得到推廣?！兑庖姟诽岢?，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。
據(jù)專家介紹，裝配式建筑的優(yōu)點是建造速度快，受氣候條件制約小，節(jié)約勞動力并可提高建筑質(zhì)量。
在2015年12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高曾明確表示，推動裝配式建筑取得突破性進(jìn)展。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定出行動計劃，在全國全面推廣裝配式建筑。
上海交通大學(xué)特聘教授、中國發(fā)展研究中心主任陸銘認(rèn)為，目前國內(nèi)有些地方已經(jīng)開始采用這樣方式造房子，比如在上海就有很多，因此涉及技術(shù)上的問題目前是可以解決的。
但陸銘認(rèn)為，在建筑質(zhì)量可以保證的情況下，還要考慮成本收益分析，這種方式是否適用于所有類型的城市，目前看，在勞動力成本比較高，環(huán)境壓力大的大城市采用裝配式建筑會更加有效，因此應(yīng)該根據(jù)具體情況研究如何推行。
城市公園原則上免費向居民開放
未來城市將會有更多綠色“留白”?！兑庖姟诽岢?，要強化綠地服務(wù)居民日?；顒拥墓δ?，使市民在居家附近能夠見到綠地、親近綠地。城市公園原則上要免費向居民開放。
城市公園免費向居民開放在我國很多城市已經(jīng)開始實行，比如北京、廣州，城市的大部分公園已免費開放。去年9月召開的第十屆中國（武漢）國際園林博覽會高層論壇上，住建部城市建設(shè)司司長張小宏提出，今后除特殊情況外，城市公園都應(yīng)免費開放。
上海交通大學(xué)特聘教授陸銘表示，強化綠地服務(wù)居民日常活動的功能，還涉及綠地布局和規(guī)劃問題。綠地與居住用地有一定配比，大城市的綠地更加緊張，占比更低，因此不強調(diào)建設(shè)大面積公園，除了郊野公園之外，在主城區(qū)，應(yīng)強調(diào)建設(shè)零散分布的、面積不大的“口袋公園”，只要起到綠化宜居等功能即可。大型成片公園是歷史上形成的，如果現(xiàn)在再建在中心城區(qū)，會與交通通行、商業(yè)活力形成一些矛盾。
城市未來發(fā)展“路線圖”
總體目標(biāo)：實現(xiàn)城市有序建設(shè)、適度開發(fā)、高效運行，努力打造和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市，讓人民生活更美好。
1 城市規(guī)劃
加強城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，推進(jìn)兩圖合一。在有條件的城市探索城市規(guī)劃管理和國土資源管理部門合一。進(jìn)一步強化規(guī)劃的強制性，凡是違反規(guī)劃的行為都要嚴(yán)肅追究責(zé)任。
●時間表：用5年左右時間，全面清查并處理建成區(qū)違法建設(shè)，堅決遏制新增違法建設(shè)。
2 城市風(fēng)貌
單體建筑設(shè)計方案必須在形體、色彩、體量、高度等方面符合城市設(shè)計要求。抓緊制定城市設(shè)計管理法規(guī)，完善相關(guān)技術(shù)導(dǎo)則。支持高等學(xué)校開設(shè)城市設(shè)計相關(guān)專業(yè)，建立和培育城市設(shè)計隊伍。
●時間表：用5年左右時間，完成所有城市歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作。
3 城市建筑
大力推廣裝配式建筑，減少建筑垃圾和揚塵污染，縮短建造工期，提升工程質(zhì)量。制定裝配式建筑設(shè)計、施工和驗收規(guī)范。完善部品部件標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)建筑部品部件工廠化生產(chǎn)。
●時間表：力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。
4 公共服務(wù)
新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題。
強化綠地服務(wù)居民日?；顒拥墓δ埽故忻裨诰蛹腋浇軌蛞姷骄G地、親近綠地。城市公園原則上要免費向居民開放。
●時間表：到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提高到8公里/平方公里，道路面積率達(dá)到15%。超大、特大城市公共交通分擔(dān)率達(dá)到40%以上，大城市達(dá)到30%以上，中小城市達(dá)到20%以上。基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。
5 宜居環(huán)境
通過限制過度包裝，減少一次性制品使用，推行凈菜入城等措施，從源頭上減少垃圾產(chǎn)生。利用新技術(shù)、新設(shè)備，推廣廚余垃圾家庭粉碎處理。
●時間表：到2020年，地級以上城市建成區(qū)力爭實現(xiàn)污水全收集、全處理，缺水城市再生水利用率達(dá)到20%以上。力爭將垃圾回收利用率提高到35%以上。
6 城市治理
明確中央和省級政府城市管理主管部門，確定管理范圍、權(quán)力清單和責(zé)任主體，理順各部門職責(zé)分工。加強市政設(shè)施運行管理、交通管理、環(huán)境管理、應(yīng)急管理等城市管理數(shù)字化平臺建設(shè)和功能整合，建設(shè)綜合性城市管理數(shù)據(jù)庫。
●時間表：到2020年，建成一批特色鮮明的智慧城市。通過智慧城市建設(shè)和其他一系列城市規(guī)劃建設(shè)管理措施，不斷提高城市運行效率。